“互联网+房地产”根儿上是房产?还是金融? 一线城市回升二线城市打折

 17/10/08 责任编辑:http://www.mobistro.net作者:太阳城代理

  ■一 帆

  放在一年前,万科联手淘宝、腾讯开展网上售房、微信支付,还曾是业界的一个大新闻,现在,提起“互联网金融+房地产”,如果你想象的也只是网上售房那点儿事儿,就真的是“OUT”啦。

  有些中小城市的地方政府大部分财政收入来源于房地产,他们需要资金;而中小城市的开发商规模较小,资金周转不过来,如果再不卖掉手头的房子,资金链条就要断裂了。海南那些七折甩卖的楼市就是这一现状的鲜明写照

  一方面不断传出楼价下降的消息,而数据统计却显示,目前楼市又有反弹迹象。在下跌与回暖之间,楼市很纠结。

  顶不住迹象显露

  今年4月份,绿地集团联手互联网金融服务专家——蚂蚁金服和平安陆金所,发布国内首款互联网房地产金融产品。绿地旗下致力于服务个人投资者理财投资与中小房企资金解决方案的互联网房地产金融平台——“绿地地产宝”,同时宣布启动。

  8月份,金地集团引入互联网金融购房模式,借“平安众筹”平台,以“互联网+”的新玩法实现“众筹购房有钱赚”,促成了金地全国范围内首次“互联网、金融、地产”三方跨界合作。同时,金地集团还与中兴、平安签约,计划共同打造“集智能家居数据整合、家具设备安全管理、家庭实时动态互动、家庭物联网实践于一体”的创新智慧社区,实现智能家居领域的一次整合。

  除了地产商向互联网借势,还有更多互联网平台以居间身份提供中介形式开拓了房地产方向的P2P借贷模式,比如“房产抵押贷款”、“房产抵押周转贷”、“租金分期”等。由零壹研究院和中杰信德1818平台近日联合发布的《互联网房产抵押周转贷报告》显示,截至2015年7月底,我国正常运营的P2P借贷平台超过2100家,其中涉及房产抵押周转贷的平台有14家,整体交易规模在15.4亿元左右。报告数据显示,积木盒子于2014年7月份上线房产周转贷,是最早开展这一业务的P2P借贷平台,随后百融网、贷贷网、小油菜理财、1818等平台也开始涉足此类业务。从业务成交额来看,积木盒子仅一年时间实现成交额9.3亿元左右,链家理财约1.9亿元,成立于2014年年底的1818平台约0.8亿元左右,平均年化投资收益率均在13%以上。

  上述报告认为,互联网房产抵押周转贷具有广阔而持续的市场空间,未来5年,其容量乐观估计在千亿元级别。房产抵押周转贷为何被如此看好?1818平台专注于上述房产抵押周转贷P2P业务,公司CEO李厚德认为,相比较纯信用贷及房产抵押贷,房产抵押周转贷的风险更加可控,项目更加安全:一是因为其第一还款来源是银行贷款发放,还款来源更加明确。二是借款人同时通过了银行及平台的严格审批,体现出借款人的信用及资质更好。相比较纯信用贷款,有房产作为项目保障,同时每一笔项目的贷款金额最高仅在房产市值的六成左右,项目的安全性更高。

  在人民币贬值压力和货币宽松预期下,传统银行定期存款和储蓄类理财方式已远远不能起到保值作用,而余额宝、货币类基金产品收益又呈下降趋势,13%左右的年化收益率肯定还是对投资人很有吸引力的。

  总体来看,在“互联网金融+房地产”的多种模式中,无论是地产商的营销模式还是理财模式,抑或是互联网平台围绕地产的资金中介模式,以笔者短见,其中似乎更多的仍是金融味道……

  “中国大妈”难改

  “追涨杀跌”购金方式

  机构称,本轮金价反弹很快就会过去,市场将重回美联储加息主题

  ■本报见习记者 杜雨萌

  随着上周美联储会议纪要的公布,以及近期人民币贬值和全球股市资金出逃等因素的影响,美元指数上周五继续大幅回落。与持续下跌的市场局面相比,黄金价格逆势上涨,短暂反弹空间再次打开。

  截至上周五收盘,纽约市场金价收于每盎司1159.9美元,较前一周上涨近50美元,已是连续第二周上涨。截至昨日收盘,虽然盘中一度上涨,但最终报收于每盎司1158.1美元,微跌0.16%。

  近期受国际金价预期影响,国内消费者对黄金饰品消费出现观望情绪。《证券日报》记者在北京市菜市口百货黄金卖场现场采访发现,消费者尤其“中国大妈”仍存在“追涨杀跌”的购金方式。

  “我说上周要买你非要拦着,看看,又涨了吧?”

  “还是稳妥点好,省得一买完价格就跌。”

  刚一走进菜市口百货的黄金卖场店铺内,记者就被一对夫妇的对话吸引了。相比丈夫的谨慎,妻子似乎更害怕赶不上这轮的上涨行情。

  “前一段时间金价大跌的时候一直犹豫着不敢买,总觉得价格还会再往下调一调,没想到近期又连续上涨。”在卖场的夏先生接受《证券日报》记者采访时表示。

  夏先生表示,与前段时间冷淡的销售环境相比,近期的黄金卖场十分热闹。虽然现在价格涨上去了,但他并不喜欢追高,宁可错过也不冒险。

  日前,有消息称,海南楼市卖不动了,最低七折甩卖。三亚楼市库存量已达百万平方米,需要20个月才能消化完。开发商在残酷的市场形势面前,“为了快速消化库存,加大折扣力度成了统一的促销手段”。

  除了海南,其他许多二三线城市如保定、中山、济南、成都等都传出了房价打折的消息。甚至有业内人士指出,年底将至,楼市开始备战“收官”,各大开发商们不约而同地磨拳擦掌准备使出各种促销手段,力求以价换量使资金回笼来应付各种年底的结算。

  “中小城市楼市打折甩卖的原因不外乎以下两个,一是政府顶不住了,二是开发商顶不住了。”国家发改委宏观经济所研究院、博士,清华大学客座教授左传长对《国际金融报》记者分析,“有些中小城市的地方政府大部分财政收入来源于房地产,他们需要资金;而中小城市的开发商规模较小,资金周转不过来,如果再不卖掉手头的房子,资金链条就要断裂了。海南那些七折甩卖的楼市就是这一现状的鲜明写照。”

  虽说“当局者迷”,但一些房地产从业人员也看到了中小房地产商面临的危机。“这个行业和产业的集中度在提高。我们大规模的品牌跟不上,市场份额越来越大,一些中小型开发商如果没有明显的核心竞争能力。两条路:第一,转型;第二,被淘汰。”近日,正略钧策房地产咨询中心的合伙人陈晋在其名为“正略钧策管理沙龙”的演讲中严肃地指出。

  与陈晋的担忧相反,北京市社科院副院长赵弘显得非常高兴:“泡沫总有消失的一天。中小城市房价走低是楼市回归理性的表现。我们早就应该要理清楚,中国不应该让房地产发挥出保值增值和投资投机功能,而应该通过一定的经济手段或行政手段,来保证它居住功能的回归。希望海南楼市能回归到它原本的居住功能,造福百姓。”

  一线楼市尚“坚挺”

  与二三线城市相比,一线城市的楼市似乎依然坚挺。

  “北京楼市进入暖冬”,上海房价回暖,成了目前一线城市的代表性特征。数据显示了这种特征:11月上旬北京市新建商品住宅网签量为3911套,日均签约量为391套,与10月全月的新房日均签约相比上涨23.6%。有专家分析指出,经过短暂观望之后释放的购房需求成为本月销量上涨的主要动力。

  “大城市的楼市为什么比中小城市好呢?因为两个压力没有了。”左传长说,“像北京、上海这样的大都市,楼市收入已经不构成政府财政收入的主要成分,政府的状态相对轻松得多;加上大规模的房地产商拥有雄厚实力,能咬牙支撑得住,不会轻易降价。”

  赵宏指出,除了卖方压力较小因素之外,买方钻政策的空子也是楼市回暖的一部分原因。“这种回暖在于我们的房地产调控政策还有不完善的地方,换句话说,‘上有政策,下有对策’。”赵弘忧虑地说,“在实践中,有些能够满足购房需求的要求条件通过我们目前的体制难以筛选掉,比如说要求几年税收,有人老老实实缴了几年税达到了要求,但有人就会钻空子。”

  左传长已在北京生活、工作多年,对于北京买房的压力,他十分了解:“现在太多人想在北京工作、生活,对商品房的需求是很大的,从这一层面上来说,北京的楼市降价不太可能,只能抑制它,让它缓慢上涨。”

  未来房价在哪

  在此次降价潮中,实施了楼市限购政策的海口成交情况反倒良好。鉴于这一现象,有网友评论,说楼市限购政策不仅没有减缓楼市上涨,反而抑制了楼市的下跌。

  对这一观点,房地产咨询公司的陈晋深表赞同:“限购令它的短期效果很显著,但是长期来看它压抑了刚需,未来对整个市场的冲击可能会更大。”而地产巨头任志强最近也说:“楼市调控并不令人感到幸福”,并再次强调房价将涨。

  “楼市限购政策在短期内肯定是有效果的。”左传长说,“长期来看,限购政策因为抑制土地交易、房屋交易,减少了供给,反而使得需求相比于供给来说显得尤为明显,可能引发价格反弹也说不定。”

  赵弘表示,楼市上涨的主要原因在于中国资本过剩、财富过剩。经过改革开放三十年,中国民众积累了一定财富,但都是以货币形式存在。这些财富需要寻求保值增值的渠道,但现在渠道有限,特别是我们的金融体系创新不足,货币资本、虚拟资本的循环脱离了实体经济的财富创造,导致实体经济资本短缺和虚拟经济资本过剩。虚拟经济进入实体经济的通道没有完全打通,目前的限购只是暂时延缓了房地产的快速泡沫化,但是没有给这些流动资本找到出路。

  不过,虽然目前上海等地房价有回升的迹象,但保障房的大量入市,无疑将平抑作用。11月21日,上海市最大的保障房基地宣布入市,而这仅是大量保障房源入市的开始。

  同一卖场内的李大姐告诉《证券日报》记者,“尽管金价市场变幻莫测,但大家普遍都会抱着买涨不买跌的心理。由于前段时间金价持续下跌,不少消费者不能确定自己购买之后是否还会继续下跌,所以都在等着它先涨。如果这种上涨的态势未发现明显变化,消费者甚至包括投资者才会加大购买力度。我也是看最近上涨的苗头挺好,所以想着今天赶紧过来买点。”

  部分机构认为本轮反弹很快就会过去,市场将重回美联储加息的主题。金瑞期货分析认为,“虽然目前美联储加息不确定性在增加,但美国经济的基本面未发生明显改变。经济数据已经在为利率正常化做准备,美联储加息的预期仍未改变。本轮金价的反弹可能只是短暂的,并且不易撼动远期金价市场的偏空格局。”

  对于我国房地产政策的未来走向,赵弘认为,“我国未来应该密切关注并且及时采取措施来遏制住产业地产、商业地产的泡沫化。”

  一边是打折甩卖的新闻,另一边又是涨价回暖的讯息,消费者究竟该相信谁?楼市究竟是在崩盘还是在回暖?也许在明年3月的全国两会之后,会有一个比较明确的信号。

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