房企“强强联手”已成趋势 “分段计息”市民并不认同

 17/09/07 责任编辑:http://www.mobistro.net作者:88娱乐城网址

  万达是全球最大的不动产企业, 而万科去年一年销售了20多万套住宅,成为世界上最大的房地产销售企业。两位“老大”走到一起,显示了合作开发的行业大趋势。 陈白帆 摄

  央行去年两次降息,5年以上贷款基准利率从7.05%下调至6.55%。按照惯例,绝大多数银行于今年1月1日起执行新的贷款利率。然而,不少“房奴”发现,自己1月份的房贷还款竟然比去年没降息的月供还要多。这到底是怎么回事呢?据《北京晚报》

  事件1月份房贷多还60元

  今年1月1日起,5年以上贷款基准利率从7.05%下调至6.55%,而一些市民却没得到实惠。

  广州金融城首发项目汇金中心是由世茂、华润、合景合资组成,两家外地房企由此进入广州市场。刘丽琴 摄

  2009年,富力、雅居乐、碧桂园联合体成功投得号称“中国第一拍”的广州亚运城,图为拍地时踌躇满志的联合体高管团队。 王荔珏 摄

  房企“强强联手”已成行业大趋势 未来市场的集中度将更高

  上周四,楼市的重磅新闻无疑是房企中的两大巨头——商业地产龙头万达和住宅地产龙头万科牵手,双方的合作范围不仅限于国内,还将在全球展开。对于两大巨头的合作,有业界人士指出,由于整个房地产市场发生了深刻变化,中国房地产进入了“白银时代”,当两者在面临压力挑战的同时,也具有很强的互补性,因此促成了这个“巨头联盟”的诞生。

  虽说同行如敌国,但在商界,没有永远的朋友,也没有永远的敌人,只有永远的利益。在房地产行业高速发展了十年之后,“孤军奋战难自保,单打独斗难为继”,这样的观点正成为中国房企的共识。越来越多的房企开始选择合作,从当初的各自为战,到现在的合纵连横、抱团取暖,房企“强强联合”已成为当下中国房地产市场的代表性现象。玩金融、玩跨界、拥抱互联网,面对愈加复杂的楼市现状,房企越玩越大胆,怎样的模式最得意?怎样的玩法才成功?个中甘苦恐怕如人饮水,冷暖自知了。

  记者 王荔珏、刘丽琴

  对于房企之间的合与分,其实,合之时,是为了抱团取暖;分之际,则源于利益之争。抱团,更多的是在拿地之时,为了免于双方的恶性竞争抬高地价,从而有了“合”的开始。而分手,则有可能是开发理念不同,或对产品的销售指标要求不一等原因。

  事实上,房企之间的“联姻”合作并不是今天才有,只不过此次“二万”能成功抢到头条,更多的是由于双方都属于“千亿房企”这一重量级。

  合之时

  鲸吞“地王” 所向披靡

  据了解,房企之间,尤其是在粤派房企之间,“联姻”合作的项目可谓比比皆是。早在2007年9月29日,由富力、合景组成的联合买家买下了当时广州面积最大、总价最高的商业金融地块——猎德地块。随后,该项目又引入了新鸿基进行共同开发。2009年12月22日,被称为“中国第一拍”的广州亚运城项目,也是被粤派房企的富力、雅居乐、碧桂园三家公司组成的联合体以255亿元竞得。后来该项目又引入了世茂和中信作为合作伙伴,每家合作企业占股权的20%,五家实力房企共同开发这一巨无霸项目。

  在广州,合景与方圆相继合作开发了一系列项目;保利与越秀的合作更是“长做长有”;保利也和奥园合作拿下了番禺长隆板块的商业项目地块。在天津,粤派房企富力、合景、雅居乐联手,再加上此前的合作伙伴世茂,共同开发了300万平方米的大盘津南新城。

  要数最喜欢与其他房企合作的,非万科莫属。作为较早采取合作开发模式的房企,万科一度甚至将“合作开发”与“不拿地王、不囤地、不捂盘”和“快周转”一起列为重要的企业策略。在万科销售额过千亿元的过程中,合作开发发挥了重要作用。万科总裁郁亮也曾多次强调合作开发的重要性,“只要合规,对方出钱、出地都可以,双方持股比例也都可以灵活处理。”郁亮表示。

  至于保利,除了在广州与本地房企合作外,在外地也与多家房企有过合作,包括融创、金融街、朗诗、建业等房企。碧桂园也与方圆在海南有过联手,而就在本月,碧桂园还与湖南五江集团签署了合作协议,共同开发建设怀化碧桂园项目。

  分之际

  理念不合 利益冲突

  尽管房企之间牵手不少,但一番“甜蜜”之后,分手的也同样时有所闻。就在“二万和了”之前一周,市场就传来了融创和绿城分手的消息。最终的结局是成立三年、在上海创下多个销售纪录的上海融绿平台公司正式“解体”,融创以10亿元拿到融绿平台,而绿城则得到了上海的明星项目黄浦湾。想当初,双方是何等甜蜜,甚至被视为“中国合伙人的典范”,但最终却在种种因素下选择了分手。

  在成都,雅居乐与星河湾“牵手”打造的铂雅苑曾一度风光无限,随后两房企确定再合作新地块。然而,高调“牵手”之后,在2014年一季度却发生变数:两个合作项目均大幅降价,市场传出“星河湾团队已经撤离”的消息。尽管雅居乐否认了这一传闻,但星河湾方面一再保持沉默,让业界有了更多的猜测,是合还是分,至今仍是一个谜。

  广州日报记者 王荔珏

  新趋势:房企与金融机构互补式结盟

  无论如何,房企之间的牵手合作,无疑已成为一种趋势,而这种趋势对于一些喜好单打独斗的中小房企而言则是一种威胁。某大房企人士直言:“未来市场的集中度将更高,连千亿房企这样的巨头都合作了,我们还能怎么办?”

  不过,对于“二万”的合作,SOHO中国董事长潘石屹则表示纳闷:“合作什么呢?万科会干的万达也会干,万科不会干的万达也不会干。房地产公司的合作和转型,大势所趋,但要寻找互补的合作伙伴。”有专业人士也指出:“万达是一家强调军事化管理、有霸气的企业;万科是比较讲究人性化或者说比较‘秀气’的企业,两家一南一北企业,在文化上是拥有不同的基因,合作中必然需要一定的协调与磨合。”

  云策中国总裁刘鹏飞对记者表示:“今年以来全国买地最多的不是传统房地产商,而是金融机构,表面上看是拿地,背后都是金融机构在支持,这值得重视。”投资机构人士指出,与金融机构结盟是房企发展的一个新趋势。除了行业内的结盟,在传统住宅市场空间受限的压力下,不排除为了破局而有更多的跨行业“强强联姻”之举。

  记者 王荔珏

  网友“ww2209”日前在微博爆料,她于2009年12月开始的银行房贷业务,以等额本金方式还款,在利率降低的情况下今年1月份的还款额反而增加了60元。经过该网友进一步了解,还款本金并未发生变化,多出的60元是在利息上的。明明利率降低了,1月份交的房贷反而上升了,这让这位网友非常不解。“我之前每月还1394元,2013年1月还1412元,增加18元。”市民柳女士也反映,“起初我还没注意,后来发现扣款信息还真是不对,怎么反而多了?”

  柳女士说,利率降了还款额却多了让她想不明白。她向银行询问过,银行给出的说法是,2013年1月份是新旧利率合并计算,当月计费的基础为31天,而平时的计费基数为30天。“也就是说,银行多收了我一天的利息”。

  市民许先生称,他在一家银行贷了239万按揭,期限15年,每月还款2万多元,利率下调了,原来指望今年起可少还月供,但银行的短信提醒显示,1月房贷反而要比去年多400多元,许先生很疑惑,银行是不是弄错了?

  银行跨年还款分段计息

  为什么利率调低,还款金额反而上升?一家国有银行个贷人士告诉记者,目前有一部分银行对调息后的利率实行“分段计息”方式扣款,即以新房贷利率执行日为限,分元旦前和元旦后两个阶段,以新旧两种利率来计算贷款人新一年1月份的月供。

  比如许先生的还款日为每月15日,那么在2012年12月16日到2012年12月31日这16天里,还款利息按照降息前的利率计算,2013年1月1日到2013年1月15日这15天,还款利息按照降息后的利率计算,这样客户就要付31天的利息;而平常月份银行都是按30天计算的,虽然降息了,但却出现1月份的还款额反而比去年高的现象,不过,从2月份开始就降下来了。“一般来说,扣款日越早,越容易出现这样的现象。”该人士表示,每家银行不一样,各家银行的算法有差别。

  争议“分段计息”市民不认同

  虽然银行人士表示“跨年的月份没什么可比性,从2月份开始还款就恢复正常了。”不过,不少市民却不认同这个观点。

  网友“ww2209”认为银行的做法根本就是霸王条款,因为贷款合同里根本没有说明。“贷款利率递减而我2013年1月还贷反而增加的问题,银行客服昨天主动联系我,告知是因为跨年,所以分段算了我31天的利息。解释无法让我接受。如果都是按照分段计息,那么为何2011年和2012年利息上涨的月份,1月银行却又是根据上涨后的月息计算利息而不是分段计息?”

  牵手时刻……

  许先生也表示,银行所谓的“计算差”他接受不了。“如果1月按31天算,那2月只有28天,为什么不按照28天算?光我一个人,银行就至少多收了400多元,那么多贷款人,银行要多收多少钱?”他说。许先生认为,银行的算法实质是向贷款人多收了一天的利息。

  雅博律师事务所盛少华律师对记者表示,如果银行和还款人约定执行的是月利率(以30天为计费基数),那么2013年1月份,就不应该按实际还款天数(31天),以日利率进行计算,除非银行和贷款人有特别约定,如果双方没有特别的约定,银行应该退钱。

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